Hawkscut

2020年5月15日開始看黃埔區域，6月14日下定，7月24日面簽，簡單做一個記錄備忘，并給大家參考。

已知條件：已有一套無貸廣州市區非學位三房，佛山一套有貸款兩房（男方父母居?。?。小孩1歲多，準備買一套小學位房，占坑使用，未來在學位附近租房；或者郊區資質較好的二房或三房，未來讓女方父母居住。在未下定決心買房之前，30%資金在較靈活定期理財，70%資金分散在信托、股票、基金、民間借貸等高風險高收益產品。在此次買房之前，偶爾有去一些新樓盤逛逛，并定期觀察意向區域的一二手掛牌及成交情況，了解市場。

2月中旬，股市加倉。
3月初，國內疫情得到控制，國外尚未爆發，國內銀行開始放松信貸，認為已到買房時機，準備看房。
3月中下旬，國外突然爆發，世界形勢突然發生變化，暫停了買房計劃，觀察動向。
4月底，分析房地產市場走勢及貨幣政策，認為買房計劃可以執行。
五一期間，集中看了南沙樓盤若干。
5月9日，看天河區府區域。
5月15日，正式決定動手買房，辦理提前還佛山貸款手續，歸集資金。
5月16日，主攻天河區府，看中東方新世界一房A，開價。
5月23日，出差，未看房，中介反饋A盤放盤價與我意向價格差異較大，超過了5%，準備換方向。
5月30日，看蘿崗、新黃埔區府、科學城板塊，對科城山莊新房有初步意向，但剩余樓層朝向太差。
5月31日上午，看新福港鼎峰，綜合各方面因素，決定定為主攻方向，向中介提出要求：中樓層、南向或南北完全對流，其余一律不看。
5月31日下午3點，現場看中一套樓層朝向均優的放盤B。
5月31日下午8點，回到家，決定購買，擬定了與賣家的談判價格，但上鏈家發現該房已下架，經中介確認，該房已成交（經后期鏈家確認，確已成交），成交價比我意向第一談判價格高2萬，對該區域的實際價格有了直觀感受，發現該區域價值被明顯低估，決定作為唯一進攻方向。
6月7日，現場看，確定了C，D兩個資質良好的標的，立刻給c出價，并盡量滿足c的其他條件，要求c給出答復，由于C房4個月后才滿兩年，業主不愿意現在就賣，最終放棄賣房，并隨后將放盤價調升7.5%。D房業主需搭配車位，我不需要車位，車位會占用我大量的現金，我開出了一個略壓低的價格，業主猶豫了之后最終未同意。（D房之后大約三天內成交，據了解最終成交價比我出價還是高2萬）。另有2套資質略低于cd的放盤，經考慮，未匹配業主價格出價（這兩套均于我看后一周內以業主心理價格成交）
6月10日，又一優質房源E出現，已有買家報價，但由于該房剛剛放租，出于誠信，賣家希望能保留租約，該買家不愿意保留。我讓中介告知我可以匹配價格并保留租約，約定周末去看。
6月13日，現場看房，權衡價格、戶型后，給出報價，給賣家三天時間作最終決定。
6月15日，賣家決定賣房。
6月17日下午，簽訂合同，同步進行網簽，準備組合貸所需資料，給足定金。
6月中下旬，通過各種渠道加快原房貸還款及涂銷、征信記錄流程。
7月上旬，具備申請組合貸條件，進入公積金流程。
7月中旬，被按揭公司告知公積金中心貸款申請已爆滿，立即通過各種渠道加快流程。
7月21日，組合貸同貸書全部通過，發現公積金中心面簽排期已爆滿。
7月24日，公積金中心、銀行面簽。大廳里人很多，座椅幾乎坐滿。
預計8月初，房管局過戶，完成手續。
7月26日，回看該區域鏈家房源，當初看過的優質盤均已成交，新放優質盤已普遍調升5%以上，部分資質相對較差樓盤也已調升。

幾點分析，盡量簡要，一家之言，讀者自?。?br /> 一、對房事看法
已知：房住不炒，信貸寬松，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策，精準調控。
分析：1.房地產不具備大漲條件，但作為金融體系和財政體系重要的一環，必須穩。城市之間樓市分化，城市內部樓市分化，總體平穩。
2.人口實際持續流入、產業實際集聚明顯、財政實際收入增加的區域，房地產價格會明顯往上走，請注意，實際二字。
3.資金無法找到足夠的資產，最終會推高優質資產的價格，但內外部壓力過大，不會允許產生過大泡沫。
結論：剛需早動手，投資挑區域，慎上高杠桿。
二、對購房區域的看法
新福港鼎峰區域所在人口、產業均實際流入，交通便利，經多次調研，小區環境和物管水平均為該區域最佳，戶型比較完美，業主素質為該區域最高的之一。唯一的缺點小學學位不是最好，但隨著劃區搖號的趨勢，整個片區統一對口一個初中，由于整個區府板塊業主素質較高，小學這一短板最終將被被填平。
三、二手成交價格，是經過檢驗的公允價格，代表著該資產真實的價值。

麥草和麥子

樓主很果斷，記錄很詳細，贊??
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sasamike

佩服這一氣呵成的操作
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figo340

難得優質貼，分析很受用
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凌晨1.01

思路清晰，行為果敢，操作優秀，值得學習
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lynly1842

   

回復 |Edward_7917 的帖子
萬科東薈城呢？

定位不同，東薈城剛需，鼎峰定位豪宅
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Zhrunner

鼎峰確實好
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不是超人的人

蘿崗區府附近以后肯定上6的。蘿崗現在大把有錢企業總部。
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littlegreywolf

優質房源成交太快就只能靠搶了。

海風20

樓主這個公積金審批好快
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剛需小白一枚

大壯名城呢
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lexusking

分析的很到位
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一頭耍流氓的豬

喜歡作者這樣的記錄，思路清晰，滿滿干貨，態度中肯。佩服買房操作，目標明確，果斷，一氣呵成??
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柳暗花明2016

買的多大面積呀
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葫蘆寶

鼎峰戶型設計不錯，雙陽臺且南北對流設計，但是120也是大三房設計，147也是大三房設計，這個太讓人吐槽了。部分樓棟看村祠堂和公交站場
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葫蘆寶

鼎峰的小學不在小區，這與區府和香雪板塊的保利羅蘭，東薈城，中海譽城，品秀星樾比，是一個劣勢。
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葉子沉

樓主買房思路跟我差不多，不過我是看中了就叫中介約業主出來面談，鼎峰居住很舒服，不過因為學位問題，最終我還是選擇了科城二期準新房
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gao059554

蘿崗泡沫大的一批，價格透支了太多對比。不是潛力股了，是現成股。剛需居住可以，投資到頂了，沒價值
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